Filterwechsel in der Mietwohnung

In der Wohnung läuft eine Lüftungsanlage, über der Kochstelle hängt eine Umlufthaube – und irgendwann steht die Frage im Raum: Wer wechselt hier eigentlich die Filter, und wer bezahlt sie? Im Netz findest du darauf sehr selbstbewusste Antworten, in beide Richtungen. Wir haben nachgesehen, worauf sie sich stützen: auf die Normtexte, auf geprüfte Gerichtsentscheidungen – und an einer entscheidenden Stelle auf gar nichts.

Was im Gesetz steht

Ein Hinweis vorweg: gesetze-im-internet.de war für unsere Recherche nicht abrufbar. Alle hier wiedergegebenen Normtexte stammen deshalb aus Verlagsspiegeln; jeder tragende Text wurde gegen zwei unabhängige Spiegel gehalten. Die Fundstelle steht dabei.

§ 535 BGB – die Grundregel des Mietvertrags

Zitiert nach dejure.org, abgerufen am 20.08.2026, Absatz 1:

„Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“

Absatz 2 nennt die Gegenleistung: die vereinbarte Miete. Mehr sagt die Grundnorm nicht – von Filtern, Wartung oder Verbrauchsmaterial ist dort nicht die Rede. Die Erhaltungspflicht aus Satz 2 trifft den Vermieter, solange keine wirksame abweichende Vereinbarung besteht.

§ 538 BGB – vertragsgemäße Abnutzung

„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Diese Norm betrifft, ob der Mieter für eine Verschlechterung einzustehen hat. Sie entscheidet nicht, wer laufende Kosten trägt.

§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB – die Anzeigepflicht

„Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen.“

Absatz 2 derselben Fundstelle knüpft an eine unterbliebene Anzeige Rechtsfolgen: Haftung für den daraus entstehenden Schaden und – solange der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte – Verlust von Minderung, Schadensersatz und fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 3 BGB. Diese Norm verlangt eine Meldung, keine Reparatur.

§ 28 II. Berechnungsverordnung – zwei Kataloge

Absatz 3 Satz 2 lautet (wortidentisch bestätigt über lxgesetze.de und juraforum.de):

„Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.“

Die alte Schreibweise ist korrekt so – die Vorschrift stammt aus den Jahren 1957/1979. Elektro-, Wasser- und Gasinstallation, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Lüftungsanlagen, Dunstabzugshauben, Filter und Filtergehäuse kommen in dieser Aufzählung nicht vor.

Absatz 4 Satz 3 regelt einen zweiten Katalog, ebenfalls mit „umfassen nur“: Schönheitsreparaturen sind danach Malerarbeiten an Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Ein Filterwechsel ist unter keinem Auslegungsansatz eine Schönheitsreparatur.

Was die Gerichte entschieden haben

Zur Ausgangsfrage: nichts. In dieser Recherche wurde keine höchstrichterliche Entscheidung dazu gefunden, wer den Filter einer Lüftungsanlage oder Dunstabzugshaube in der Mietwohnung wechselt und bezahlt. Gesucht wurde systematisch über Kombinationen der Gerätebegriffe mit den mietrechtlichen Begriffen. Ergebnis: kein einziges BGH-Urteil. Ebenso wurde keine Entscheidung gefunden, die einen Feuchte- oder Schimmelschaden auf einen unterlassenen Filterwechsel zurückführt – weder zu Lasten des Mieters noch des Vermieters.

Ein Amtsgerichtsurteil, das im Netz an dieser Stelle regelmäßig zitiert wird, führen wir bewusst nicht an: Einzige Fundstelle waren zwei Domains desselben, längst eingestellten Betreibers, das dort genannte Urteilsdatum ist mit dem Jahrgang des Aktenzeichens unvereinbar, ein Volltext existiert nicht. Wir zitieren keine Entscheidung, die wir nicht prüfen konnten.

Was der BGH zu Kleinreparaturklauseln verlangt

Zwei geprüfte Entscheidungen bilden die Linie:

• BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88 (BGHZ 108, 1; NJW 1989, 2247): Eine formularmäßige Kleinreparaturklausel ist danach nur wirksam, wenn sie auf Gegenstände beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und wenn sie eine jährliche Obergrenze für den Fall mehrerer Reparaturen enthält.
• BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 (BGHZ 118, 194; NJW 1992, 1759): Verlangt wird, dass „die Klausel eine – im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende – Höchstgrenze für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen“, und dass sie auf „Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind“.

Der Punkt, den fast jeder Ratgeber falsch wiedergibt: In beiden Entscheidungen steht kein Eurobetrag. Der BGH gibt eine Struktur vor – Einzelfallgrenze, Jahresgrenze, Zugriffskriterium –, keinen Wert. Die Zahl, die im zweiten Urteil vorkommt, ist der Wert der im Streitfall verwendeten Klausel, nicht eine vom Senat gebilligte Obergrenze; jene Klausel scheiterte ohnehin daran, dass sie dem Mieter die Vornahme der Reparatur auferlegte. In Literatur und Instanzrechtsprechung werden Größenordnungen diskutiert, die um den Faktor vier bis fünf auseinanderliegen – je nachdem, ob mit einem festen Betrag oder mit einem Prozentsatz der Jahresnettokaltmiete gerechnet wird. Höchstrichterlich ist keine davon.

Zur Konkretisierung des Gegenstandskatalogs verweist derselbe Volltext ausdrücklich auf „vgl. § 28 III 2 der 2. B[erechnungs]V[erordnung]“ – auf jene Aufzählung also, die Lüftungstechnik nicht nennt. Zwei Einschränkungen gehören dazu: § 28 II. BV ist Kostenmietrecht und kein Erlaubnistatbestand für Mietvertragsklauseln, und das Wort „abschließend“ steht dort nicht – der Normtext sagt „umfassen nur“. Ob das Zugriffskriterium den Katalog erweitern kann und ob ein Fettfilter, den man täglich in der Hand hat, anders zu behandeln wäre als ein Zuluftfilter im Deckengerät, ist offen; eine Entscheidung zu Lüftungstechnik wurde dazu nicht gefunden.

Der Schimmel-Maßstab – und warum er hier nicht weiterhilft

Geprüft sind die beiden Entscheidungen des BGH vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18. Aus dem Leitsatz zu VIII ZR 67/18: „Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb … bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind … nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.“ Diese Entscheidungen betreffen Fensterlüftung in Altbauten ohne Lüftungsanlage. Über Anlagen, Filter oder Wartung sagen sie nichts. Zur Sache selbst: Filter und Schimmel sowie Hygiene der Lüftungsanlage.

Was der Hersteller schreibt

Die Anleitungen der Gerätehersteller kennen die mietrechtlichen Rollen nicht. Sie sprechen vom Betreiber, vom Benutzer, vom Fachhandwerker – Wörter, die im Mietvertrag nicht vorkommen.

Pluggit formuliert in seinen Garantiebedingungen: „Dabei sind Original Pluggit Filter zu verwenden“, und knüpft den Garantieanspruch an eine Wartung „durch einen anerkannten SHK Meister-Fachhandwerksbetrieb“. Aerex schreibt schlicht: „Betreiben Sie das Lüftungsgerät niemals ohne Filter.“

Adressat solcher Sätze ist die Person, die die Anlage betreibt. Wer das im Verhältnis Mieter–Vermieter ist, sagt keine dieser Unterlagen. Auch das öffentliche Recht arbeitet mit demselben Begriff: Nach § 60 GModG sind Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad von Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik vom Betreiber regelmäßig zu warten und instand zu halten (ausgewertete Fassung: Stand 22.06.2026; der amtliche Volltext nach der Novelle vom Juli 2026 lag uns nicht zum Gegenlesen vor). Ob und wie eine Garantiebedingung im Einzelfall trägt, entscheiden im Streitfall die Gerichte – wir bewerten hier keine Klausel. Die Klauseln im Überblick stehen im Beitrag zur Garantie bei Fremdfiltern und unter Original oder Nachbau.

Was daraus folgt – und was nicht

Was sich sagen lässt: Ohne ausdrückliche und wirksame Regelung im Mietvertrag bleibt es bei der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zur Kostentragung beim Filterwechsel in der Mietwohnung ist uns keine belastbar belegte Rechtsprechung bekannt. Ein Filterwechsel ist keine Schönheitsreparatur. Und der Katalog, an dem sich die Rechtsprechung bei Kleinreparaturen orientiert, nennt Lüftungstechnik nicht.

Was sich aus diesem Material ausdrücklich nicht ableiten lässt:

• Nicht, dass der Filterwechsel „Mietersache“ oder „Vermietersache“ ist. Beide Sätze stehen in Ratgebern; für beide fehlt die höchstrichterliche Grundlage.
• Nicht, dass eine bestimmte Kleinreparaturklausel wirksam oder unwirksam ist. Das ist eine Frage des einzelnen Vertragstextes und im Streitfall Sache der Gerichte.
• Nicht, dass ein Betrag als Grenze „gilt“. Der BGH nennt keinen; die kursierenden Zahlen sind Literatur- und Instanzmeinung mit erheblicher Streuung.
• Nicht, dass ein zugesetzter Filter ein Mangel im Sinne des Gesetzes ist – und ebenso wenig, dass er keiner ist.
• Nicht, dass jemand für Schimmelschäden haftet, weil er einen Filter nicht gewechselt hat. Eine solche Zurechnung ist in der ausgewerteten Rechtsprechung nicht ersichtlich.

Was bleibt, ist ein Baukasten, kein Ergebnis: Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), Nichtverantwortlichkeit für vertragsgemäße Abnutzung (§ 538 BGB), Anzeigepflicht des Mieters (§ 536c BGB), Betreiberpflicht des öffentlichen Rechts (§ 60 GModG). Welches Teil im konkreten Fall greift, hängt am Vertrag – und gehört in die Rechtsberatung. Sollen die Kosten über die Nebenkostenabrechnung laufen, gilt ein eigener Prüfweg: Filterwechsel in den Nebenkosten.

Häufige Fragen

Wer zahlt den Filter in der Mietwohnung?

Nach der ausgewerteten Quellenlage ist das nicht allgemein beantwortbar. Ohne ausdrückliche und wirksame Regelung im Mietvertrag bleibt es bei der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; eine belastbar belegte Rechtsprechung speziell zur Kostentragung beim Filterwechsel ist uns nicht bekannt. Wer eine konkrete Klausel beurteilt haben möchte, ist in einer Rechtsberatung richtig.

Fällt ein Filterwechsel unter die Kleinreparaturklausel?

Die Rechtsprechung zieht zur Konkretisierung § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV heran; diese Vorschrift ist mit „umfassen nur“ formuliert und nennt Lüftungstechnik nicht. Ob ein Filterwechsel darunter fällt, ist gerichtlich nicht geklärt – eine Entscheidung dazu wurde nicht gefunden.

Ist ein Filterwechsel eine Schönheitsreparatur?

Nein. Schönheitsreparaturen sind nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV Malerarbeiten; ein Filterwechsel gehört nicht dazu. Das ist der einzige Punkt dieses Themenfelds, der sich ohne Einschränkung sagen lässt.

Die Anlage zieht schlecht – was sagt das Gesetz dazu?

§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt vom Mieter, einen sich zeigenden Mangel unverzüglich anzuzeigen; das Gesetz spricht dort von Anzeige, nicht von Reparatur. Was in deinem Fall ein Mangel ist, lässt sich nur am konkreten Vertrag und Sachverhalt beurteilen. Technisch hilft es, den Zustand nachvollziehbar festzuhalten – siehe Filterwechsel dokumentieren.

Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand wieder, den wir recherchiert haben, und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Streitfall entscheidet der Einzelfall.

Fazit

Der Ratgebermarkt tut so, als sei geklärt, wer den Filter in der Mietwohnung zahlt. Nach unserer Recherche ist er es nicht: Es gibt dazu keine gefundene BGH-Entscheidung, keinen einschlägigen Katalogeintrag und keinen höchstrichterlichen Betrag.

Was es gibt, sind vier Normen und zwei geprüfte Entscheidungen zu einer benachbarten Frage. Wer die Bausteine kennt, weiß auch, dass ihre Zusammensetzung im Einzelfall in eine Beratung gehört und nicht in eine Faustregel.

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